Bauen und Erbrecht Teil 1

Artikel Ventus, Thema: Bauen und Erbrecht

 

Unverhofft kommt leider oft (Teil 1)

- Welche erbrechtlichen Konsequenzen beim Kauf oder Bau einer Immobilie zu beachten sind -

Wenn Paare zusammen eine Immobilie bauen oder erwerben, führt dies zu einer Erweiterung der Eigentums- und Vermögensverhältnisse. Zudem ist für so einen Fall typisch, dass ein Darlehen zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wird. Im Regelfall haften beide Partner für die Rückzahlung des Darlehens. Unmerklich unter der Oberfläche ergeben sich dann durch diese Veränderungen der persönlichen Verhältnisse erbrechtliche Konsequenzen, deren Ausmaß häufig erst dann sichtbar wird, wenn einer der Partner vorzeitig verstirbt. Dieser Artikel soll dazu dienen, die erbrechtlichen Fallstricke offenzulegen und die Möglichkeit eröffnen, aktiv gegen mögliche Gefahren vorzugehen. Anhand von typischen Konstellationen wird dem Leser anschaulich das Risiko, aber auch die Möglichkeit der Minimierung des Risikos aufgezeigt.

1. Beispiel

Ein unverheiratetes Paar, beide kinderlos, erwirbt eine Immobilie. Beide Partner werden jeweils zur Hälfte Eigentümer der Immobilie. Zur Finanzierung der Immobilie wurde ein Darlehen in Höhe des Kaufpreises aufgenommen. Beide Partner zahlen jeweils zu gleichen Teilen die monatlichen Darlehensraten. Es liegt kein Testament vor.

Dieses Fallbeispiel zeigt eine typische Gefahr bei nicht ehelichen Lebensgemeinschaften, wenn ein Partner vorzeitig verstirbt und nicht vorgesorgt ist.

Nach zehn Jahren verstirbt einer der Partner überraschend. Es melden sich die Eltern des Erblassers. Sie sind der Meinung, nun über die Erbfolge an der Immobilie beteiligt zu sein. Da es sich hier um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft gehandelt hat, hat der überlebende Partner kein gesetzliches Erbrecht. Dies bedeutet, dass der Eigentumsanteil des verstorbenen Partners im Rahmen der gesetzlichen Erbfolge auf die nächsten Erben übergeht. Dies wären in diesem Fall die Eltern. Dies bezieht sich selbstverständlich nicht nur auf den Immobilienanteil, sondern auf den gesamten Nachlass. Die Eltern erben also auch den Anteil am Hausrat und allen weiteren Vermögensgegenständen. Auf der anderen Seite treten die Eltern dann auch in den Darlehensvertrag ein. Im besten Fall gibt es hier eine Einigung, innerhalb derer der überlebende Partner den Eltern den Anteil an der Immobilie abkauft. Im schlechtesten Fall kommt es hier zu einem Streit und zu einer Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung) der Immobilie. Dies ist im Regelfall mit starken finanziellen Einbußen des überlebenden Partners verbunden. Zudem wird dieser, wenn er die Immobilie nicht selbst ersteigert, aus seinem persönlichen Umfeld gerissen. Dies wiegt oftmals schwerer, als der finanzielle Verlust.

Welche Möglichkeiten gibt es, diese ungünstigen erbrechtlichen Konsequenzen zu beseitigen?

Zunächst müsste in jedem Fall von der Partnerin und dem Partner jeweils ein Testament erstellt werden, in dem sie sich dann zu Alleinerben einsetzen. Dies bedeutet, dass die gesetzliche Erbfolge nicht mehr gilt. Der überlebende Partner ist damit alleiniger Erbe und kann frei über den Nachlass verfügen.

 

Abwandlung: Die Eltern sind tatsächlich durch ein Testament enterbt worden. Sie machen nunmehr ihren Pflichtteilsanspruch geltend.

Sind die Eltern durch ein Testament von der Erbfolge ausgeschlossen, so haben sie die Möglichkeit, die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils als Pflichtteil geltend zu machen.

 

Welche Möglichkeiten gibt es, hier den Pflichtteil entweder auszuschließen oder soweit wie möglich zu minimieren?

Zunächst besteht die Möglichkeit, die Eltern noch zu Lebzeiten zu bitten, auf ggf. bestehende, zukünftige Pflichtteilsansprüche zu verzichten. Der Verzicht müsste dann notariell erklärt werden. Mit dem Pflichtteilsverzicht zu Lebzeiten ist die Geltendmachung von Pflichtteilsansprüchen nach dem Ableben des Kindes ausgeschlossen.

Was ist, wenn die Eltern nicht freiwillig auf ihren Pflichtteil verzichten?

Dann müsste für den Erbfall insoweit vorgesorgt werden, dass ein ausreichender Geldbetrag für die Abfindung der Eltern vorhanden ist. Glücklicherweise ist im Regelfall auch nach einem Zeitraum von 10 Jahren eine Immobilie nicht vollständig abbezahlt. Da die Darlehensverbindlichkeiten gegen den Wert der Immobilie gerechnet werden können, sind meist überschaubare Beträge zu zahlen.

Weiterhin haben die nichtehelichen Lebenspartner die Möglichkeit, sich gegenseitig an der Hälfte des anderen Partners ein lebenslanges, unentgeltliches Nießbrauchrecht einzuräumen. Auch dies reduziert den Wert der Immobilie und sorgt dafür, dass auch nach dem Ableben des nichtehelichen Lebenspartners das Bewohnen der gesamten Immobilie möglich ist.

Zu beachten ist, dass bei einem Vorversterben der Eltern ggf. vorhandene Geschwister keinen Pflichtteilsanspruch haben.

 

Abwandlung: Das unverheiratete Paar hat bereits jeweils Kinder aus erster Ehe.

Auch wenn bereits Kinder vorhanden sind, gilt grundsätzlich das oben Gesagte. Sind allerdings noch minderjährige Kinder vorhanden, so wird hier ein Pflichtteilsverzicht zu Lebzeiten des Vaters oder der Mutter nicht in Betracht kommen.

Aus dem Fallbeispiel ist ersichtlich, dass Pflichtteilsansprüche von Eltern oder Kindern hier das größte Problem darstellen. Die gesetzliche Erbfolge kann durch ein Testament abgeändert werden. Die Pflichtteilsberechtigung entfällt jedoch nicht. Daher ist es wichtig, dass hier beide nichteheliche Partner jeweils zur Hälfte Eigentümer der Immobilie werden. Wird nur ein Partner Eigentümer und verstirbt dieser dann, würde die Pflichtteilslast höher sein. Da meistens beide Partner an der Abzahlung der Immobilie, entweder direkt oder indirekt, beteiligt sind, wäre dies eine ungerechte Folge für den überlebenden nichtehelichen Partner. Allerdings wäre diese ungerechte Folge rechtlich nicht zu beanstanden. Dies ist dann einer der Fälle, in dem sich das Recht nicht mit dem Begriff der Gerechtigkeit deckt.

Abwandlung: Die nichtehelichen Lebenspartner entschließen sich jetzt doch, zu heiraten. Kurz nach der Heirat verstirbt einer der Ehepartner.

Die Heirat ist eine der besten Möglichkeiten, Pflichtteilsansprüche Dritter gering zu halten und einen eigenen, gesetzlichen Erbanspruch zu haben. Lebten die Partner in Zugewinngemeinschaft (kein Ehevertrag), dann würden ihnen allein schon aufgrund der gesetzlichen Erbfolge gegenüber Kindern die Hälfte des Nachlasses und gegenüber den Eltern sogar drei Viertel des Nachlasses zustehen. Sind alle anderen Erben testamentarisch ausgeschlossen, haben sich also die Eheleute gegenseitig zu Erben eingesetzt, sinkt der Pflichtteilsanspruch der Eltern oder Kinder beträchtlich. Sind Kinder vorhanden, sinkt deren Pflichtteilsanspruch auf die Hälfte. Sind keine Kinder vorhanden, aber die Eltern, sinkt deren Pflichtteilsanspruch sogar noch stärker. Beträgt der Pflichtteil vorher 1/2 des Nachlasses, beträgt der Pflichtteil nach der Heirat nur noch 1/8 des Nachlasses.

Es gibt noch weitere Möglichkeiten, hier Rechtssicherheit für den nichtehelichen oder ehelichen Lebenspartner zu schaffen. Hierbei handelt es sich dann um individuelle Lösungen unter Einbeziehung der konkreten Vermögensverhältnisse und Zielsetzungen der Partner.

Im Teil 2:

Was ist zu beachten für Eheleute mit ehelichen, gemeinsamen Kindern und Patchworkfamilien ?

Aktuelles

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8. Juni. 2015

Beschluss des BGH vom 8. April 2015, Az. IV ZR 150/14

Zur Frage, welche Kriterien ein Gericht beachten muss, wenn es bei mehreren Immobiliengutachten einem Gutachten den Vorzug geben will.


9. Mai. 2014

OLG München, Beschluss vom

23.04.2014 - 31 Wx 22/14

Anmerkung: Eine interessante Entscheidung, die eine nachvollziehbare und sehr durchdachte Begründung enthält.


8. Mai. 2014

OLG Koblenz, Beschluss vom

18.03.2014 - 2 W 495/13

Anmerkung: Das OLG Koblenz liegt hier richtig. Dem notariellen Nachlassverzeichnis muss eine höhere Bedeutung zukommen. Würde einfach nur der Bestand durch die Erklärung des Erben gegenüber dem Notar aufgenommen, handelte es sich um ein privates Nachlassverzeichnis im Gewand des notariellen Nachlassverzeichnisses. Solange das Ermessen durch den Notar ordnungsgemäß ausgeübt wird, kann diesem ein größerer Spielraum eingeräumt werden. Hierüber dürften dann aber erfahrungsgemäß die Pflichtteilsberechtigten und die Erben jeweils andere Vorstellungen haben.


Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht Dr. Frank Andresen  KIEL: Stiftstraße 13 - Tel. 0431 - 98 28 620   HAMBURG: Mönckebergstr. 27  - Tel. 040 - 328 097 835